Por Lic. César Fragoso. Asesor Inmobiliario y de Familias.
Comprar una vivienda representa para muchas familias dominicanas el resultado de años de trabajo, sacrificios y compromisos económicos. Sin embargo, lo que debería convertirse en una experiencia de satisfacción puede transformarse en una verdadera pesadilla cuando, después de recibir el inmueble, comienzan a aparecer filtraciones, grietas, problemas eléctricos, desperfectos sanitarios y otras deficiencias que ponen en duda la calidad de la construcción.
Una situación que merece mayor atención en nuestro mercado inmobiliario es la responsabilidad que corresponde a constructores, promotores y demás participantes en el desarrollo de un proyecto cuando las viviendas entregadas presentan defectos. ¿Hasta dónde llega esa responsabilidad? ¿Durante cuánto tiempo deben responder? ¿Conocen realmente los compradores los derechos que les corresponden y los mecanismos disponibles para exigir su cumplimiento?
En la República Dominicana hemos sido testigos de un importante crecimiento de la actividad inmobiliaria, particularmente en las principales ciudades y zonas turísticas. Se levantan edificios residenciales, complejos habitacionales y proyectos de apartamentos con modernas terminaciones y atractivas amenidades. Pero junto con ese crecimiento debemos preguntarnos si los mecanismos de supervisión, control de calidad y protección al comprador están avanzando al mismo ritmo.
No todos los defectos que aparecen en una vivienda tienen la misma naturaleza ni gravedad. Una pintura deteriorada, una puerta mal instalada o una cerámica desprendida no representan necesariamente el mismo riesgo que una columna defectuosa o una falla estructural. Sin embargo, cualquier deficiencia atribuible a una construcción inadecuada merece atención, porque el comprador tiene derecho a recibir un inmueble con las condiciones de calidad y seguridad contratadas.
Existe una situación que considero particularmente preocupante: la entrega de viviendas sin que el comprador haya realizado una inspección técnica suficientemente rigurosa. Muchas familias reciben sus apartamentos emocionadas por la culminación de un largo proceso de adquisición, pero desconocen aspectos relacionados con las instalaciones eléctricas, los sistemas sanitarios, la impermeabilización, la calidad de los materiales y las condiciones generales de seguridad.
En ocasiones, las dificultades comienzan cuando el propietario presenta una reclamación. Surgen respuestas evasivas, promesas de reparación que se prolongan y discusiones sobre si determinado desperfecto corresponde a un defecto original de construcción o al uso y mantenimiento del inmueble. Mientras tanto, el comprador continúa pagando su financiamiento hipotecario y, en determinados casos, debe asumir gastos adicionales para resolver problemas que considera ajenos a su responsabilidad.
La legislación dominicana contempla mecanismos de protección que los compradores deben conocer. El Código Civil establece responsabilidades para arquitectos y contratistas en determinadas circunstancias relacionadas con defectos graves de construcción. Asimismo, la Ley General de Protección de los Derechos del Consumidor o Usuario, número 358-05, constituye un instrumento importante para defender los intereses de quienes adquieren viviendas en operaciones comprendidas dentro de su ámbito de aplicación.
Resulta igualmente importante conocer las orientaciones de Pro Consumidor sobre las garantías inmobiliarias. La institución distingue entre elementos estructurales, de habitabilidad y decorativos, con períodos de referencia de diez, tres y un año, respectivamente. Estas distinciones deben examinarse junto con las disposiciones legales y contractuales aplicables a cada operación, porque no todos los defectos tienen el mismo tratamiento ni generan necesariamente idénticas responsabilidades.
Otro aspecto fundamental es la información que recibe el comprador antes de firmar el contrato. Las características de la vivienda, los materiales ofrecidos, las dimensiones, los estacionamientos, las áreas comunes y las amenidades anunciadas deben corresponderse con lo que finalmente se entrega. Una publicidad atractiva no puede convertirse en un mecanismo para crear expectativas que posteriormente no se cumplen, especialmente cuando esas condiciones influyeron en la decisión de compra.
Considero que las empresas constructoras responsables tienen mucho que ganar cuando establecen procedimientos claros para atender las reclamaciones de sus clientes. Una respuesta oportuna, una reparación técnicamente adecuada y el cumplimiento de las garantías fortalecen la confianza del público. La reputación empresarial no se construye solamente mediante publicidad y nuevos proyectos, sino también respondiendo satisfactoriamente cuando surgen dificultades después de una venta.
En este escenario, los asesores inmobiliarios tenemos igualmente una responsabilidad profesional. Nuestra función no debe limitarse a presentar apartamentos, negociar precios y acompañar al cliente hasta la firma del contrato. Debemos procurar que los compradores conozcan las características del proyecto, las condiciones de entrega, las garantías ofrecidas y los mecanismos disponibles para formular reclamaciones, contribuyendo así a decisiones de inversión mejor informadas.
También considero conveniente que las familias incorporen como práctica habitual la contratación de un profesional independiente que inspeccione técnicamente la vivienda antes de recibirla definitivamente. El costo de esa evaluación puede resultar insignificante frente a las consecuencias económicas de descubrir posteriormente defectos importantes. Cualquier observación debe quedar documentada mediante fotografías, informes y comunicaciones escritas, de manera que exista constancia de las condiciones del inmueble al momento de su entrega.
Las autoridades competentes, por su parte, tienen el desafío de fortalecer la supervisión y el cumplimiento de las normas de construcción. No basta con aprobar proyectos y otorgar permisos. Es necesario promover una cultura de responsabilidad en la cual la seguridad, la calidad y el respeto a los derechos de los adquirientes ocupen un lugar prioritario. Proteger al comprador no significa actuar contra los constructores, sino contribuir a un mercado inmobiliario más confiable, transparente y sostenible.
La vivienda constituye uno de los principales componentes del patrimonio familiar y, para muchos dominicanos, representa la inversión económica más importante de toda su vida. Frente a esta realidad, debemos preguntarnos: ¿Están suficientemente protegidos los compradores? ¿Conocen las familias sus garantías? ¿Responden oportunamente los constructores cuando aparecen defectos? ¿Deberían fortalecerse las inspecciones antes de entregar una vivienda? Invito a constructores, ingenieros, arquitectos, asesores inmobiliarios y propietarios a compartir sus experiencias, comentarios y opiniones sobre este importante tema.